Resolver contrato de alquiler de local por la crisis del COVID-19.  

Distintas comunidades autónomas están tomando medidas restrictivas en lo que se refiere al horario de apertura y aforo de negocios. En concreto, muchos bares tienen la obligación de reducir los horarios de apertura, y limitar el número de personas a las que pueden prestar servicio. Esto evidentemente supone una gran disminución en los ingresos de estos negocios, por lo que muchos se ven obligados a cerrar de forma definitiva.

Es bastante frecuente que  la gran mayoría de estos establecimientos desarrollen su actividad en un local alquilado, por medio de un contrato de alquiler sujeto a un plazo de  duración determinado, y aunque el negocio como tal tenga que cerrar por la causa expresada, el contrato de alquiler sigue vigente, continuando la obligación de abonar la renta mensual, lo que a primera vista no parece muy lógico, pero el derecho así lo establece: los pactos se acuerdan para su cumplimiento, el famoso aforismo latino “pacta sunt servanda”

Como decíamos, aunque los pactos se establecen para cumplirlos, haremos un inciso para comentar hasta qué punto esto es así. Frente a la regla máxima “pacta sunt servanda” hay en derecho otra regla conocida con el aforismo “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), que es un mecanismo creado por la jurisprudencia, no existe ninguna ley que la regule. Dicha cláusula viene a decir que cuando se producen circunstancias sobrevenidas y totalmente fuera del poder de actuación de los contratantes, de tal modo que a uno de ellos le resulta imposible cumplir con su obligación, se le permita modificar el contrato de tal forma que incluso pueda llegar a resolverlo. Es decir, si al arrendatario, por motivos ajenos a su voluntad y que no se pudieron prever, no puede abonar la renta mensual pactada, podría resolver el contrato. Muy importante, esta cláusula se debe aplicar  de manera muy restrictiva, y para que se admita deben de ser situaciones completamente extremas, donde las obligaciones de cada parte se hayan vuelto completamente desproporcionadas.

Volviendo a la situación actual producida por la pandemia, cabe preguntar si es posible la aplicación de la “Cláusula Rebus Sic Stantibus”. La situación actual es sin lugar a dudas una situación completamente excepcional, y que nadie ha podido prever.

En la anterior crisis financiera, que podría tener ciertas similitudes económicas a la actual crisis, el Tribunal Supremo dijo  en una mayoría de sentencias que no era de aplicación esta cláusula, y que la disminución del volumen de negocio por la crisis financiera no podía justificar la resolución del negocio.

A diferencia de la anterior crisis, si nos remontamos a una época anterior, concretamente a los años posteriores a la Guerra Civil española, fue el Tribunal Supremo el haciendo uso de la regla “Rebus sic Stantibus”, consintió en la resolución de contratos por las consecuencias de la contienda. Actualmente, muchos negocios se han visto obligados a cerrar temporalmente y limitar su actividad para proteger la salud de las personas. No es que el negocio errase por falta de volumen de clientes, como ocurría en la crisis financiera, pero sí se asemeja bastante a la situación de posguerra, donde la jurisprudencia venía exigiendo ciertos requisitos para su admisión:

  • Alteración extraordinaria, respecto del momento en que se celebró el contrato.
  • Desproporción exorbitante imposible de prever en aquél momento.
  • El desequilibrio por circunstancias sobrevenidas, debió ser realmente imprevisible.
  • Que se carezca de otro medio para rellenar el vacío patrimonial.
  • Compatibilidad entre su aplicación y las consecuencias de la buena fe que impone el código civil.

Parece que casi todos esos requisitos pueden darse en la situación actual de pandemia, pues así ha sido reconocido en las propias medidas adoptadas por el gobierno y las comunidades autónomas. La situación de desproporcionalidad de una de las partes puede quedar acreditada con la obligación de cerrar. Parece que sí sería posible aplicar esta cláusula, si no para rescindir el contrato, sí para efectuar modificaciones que permitieran la continuidad del mismo. Modificaciones como bajadas de renta puntuales u otras modificaciones, lo que deberá comprobarse caso por caso y según el nivel de incidencia en cada negocio. En este sentido ya se han pronunciado distintos juzgados de Primera Instancia de Benidorm, Albacete e incluso Madrid.

No hay que olvidar que la posible solución para atemperar la mermada situación patrimonial que el efecto de las medidas adoptadas por la pandemia provoque en una de las partes, concretamente al arrendatario o inquilino, traslade a la otra parte, el arrendador o propietario, las consecuencias de dichas medidas.

Por último, a pesar que sí podría ser aplicable la “Cláusula Rebus Sic Stantibus”, lo más recomendable es que entre ambas partes del contrato se llegue a nuevos acuerdos que permitan la continuidad  de los negocios  como mejor solución para cada caso concreto.