Ganancia patrimonial en el IRPF tras vender una vivienda.

Vender la vivienda habitual para adquirir otra donde residir es algo que se da con frecuencia en nuestra sociedad. Ya sea por tener que cambiar de localidad por motivos laborales, porque la vivienda carece o tiene demasiadas habitaciones por variar los miembros en la familia, por trasladarse a otra mejor, o por cualquier otro motivo.

Cuando la venta de la vivienda habitual sucede hay un aspecto muy importante que tenemos que tener en cuenta. Los impuestos que se deben abonar por esta transmisión. Los más relevantes son el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), y el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En esta ocasión vamos a centrarnos en el segundo impuesto el IRPF. Cuando la vivienda se transmite con una ganancia patrimonial, esta ganancia debe tributar. La duda surge en como calcular la ganancia patrimonial. Para ello debemos restar al valor total de transmisión o venta, el valor total por el que adquirimos o compramos la vivienda.

Hablamos de valor total porque no sólo se tiene en cuenta el precio pagado o recibido. Hay que calcular conforme al coste final de cada transmisión o adquisición.

• I- El valor de transmisión será el valor de la venta de la vivienda menos impuestos y gastos. Es decir, la cantidad que conste en el contrato de compraventa y que nos entreguen. Reducido en los impuestos que se hayan abonado, usualmente será la Plusvalía. Y otros posibles gastos, como por ejemplo gastos de gestoría o inmobiliaria.
• II- El valor de adquisición, será el valor de compra de la casa más impuestos y gastos. Los impuestos más habituales que encontraremos en la adquisición son Transmisiones Patrimoniales Onerosas, para viviendas adquiridas a un particular; o IVA cuando se adquiere a una sociedad o profesional del sector inmobiliario. Los gastos que siempre suelen estar presentes son: el de notaría, siempre es recomendable realizar la compra en documento público para poder inscribirlo en el Registro de la Propiedad; y los gastos de inscripción en el mismo. También puede haber gastos de gestión o de inmobiliaria. Importante, los gastos del préstamo con garantía hipotecaria y los intereses pagados no se pueden incluir.

Una duda importante es si los gastos de obras en la vivienda se pueden incluir como parte del valor de adquisición. Al respecto debemos contestar que depende. Si se considera que estas obras son una inversión o mejora sí se podrá incluir su coste en el valor de adquisición. Por el contrario si se entiende que es un gasto de reparación conservación no se podrá deducir nada.

Somos conscientes que esta definición es prácticamente como no explicar nada, sin embargo en la Ley no viene definido qué es una u otra, y las Resoluciones de la Agencia Tributaria tampoco lo definen claramente. Por ello hay que valorar caso por caso cuando estamos ante un supuesto o el otro. Vamos a facilitar distintos ejemplos de cuando es mejora y cuando no.

La sustitución del cuadro antiguo de electricidad, sustitución de ventanas antiguas, sustitución de tuberías antiguas y de grifería nueva, alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, sustitución del parquet desgastado y colocación de nuevo rodapié, reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc. Igualmente tienen consideración de gastos y conservación y reparación los de pintado, revoco o arreglo de instalaciones, los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, sustitución de la instalaciones de fontanería, obras en la red de saneamiento y en el entronque de la red general, debido a su mal estado, el cambio de caldera gas, modificación de las instalaciones de electricidad y fontanería, cambio de bañera por plato de ducha e instalaciones de una mampara. Tienen para Hacienda la consideración de gastos de conservación y reparación, y por lo tanto no se podrán incluir en el valor de adquisición.

Por ejemplo, la instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros, donde no existían. Obras de consolidación de la estructura del edificio, rehabilitación de un inmueble que fue declarado en ruina por el Ayuntamiento, obras de demolición del edificio y de descombro. La colocación de tarima flotante laminada, blindaje puerta de entrada, la instalación completa de calefacción y agua caliente de saneamiento e instalación de suministros donde no los había. Tienen la consideración de inversión o mejora, y sí se podrá incluir su coste en el valor de adquisición.

En conclusión, cuando se transmita la vivienda debemos tener en cuenta que en la declaración de IRPF, que se presentará al año siguiente podremos tener que abonar alguna cantidad en concepto de impuestos por esa venta.